（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。

（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。

　裁判では適正地代の算定方法として
?スライド方式
?積算方式
?差額配分方式
?賃貸事例比較方式
?公租公課倍率方式等がある。

だが、どれも一長一短で、万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。

しかし、借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では?であろう。地代と公租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計調査して導きだされたもので東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね3倍前後で、商業地ではその2倍前後とされている。

固定資産税等は都税事務所で申請すれば、固定資産税台帳の閲覧（コピー）及び評価証明書が交付される。そこに記載されている固定資産税課税標準の特例額に?固定資産税の場合は1.4％を、?都市計画税の場合は0.3％を乗じれば、それぞれの年間税額が求められる。

?と?の合算額を2〜3倍すれば地代の概算額が算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は、住宅地では3.1倍前後、商業地では2.4倍前後で成立している。

　次に同様な地代の目安になる算定方法は固定資産税課税標準額の3〜5％が年間の地代額といわれるものである。都内は平均4％で推移していると言われているので、課税標準額に4％を乗じたものが年間の地代額である。

借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てでしたが、平成4年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化されました。

この新借地借家法（平成4年8月1日施行）にもとづく借地権で、定期借地権のような例外を除いた借地権のことを「普通借地権」といいます。これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼んでいます。

普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがあります。 旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物（木造を指す）については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていましたが、普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年と改められています。

また、旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていましたが（旧借地法第2条、第5条）、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定はありません。。このようにいくつかの相違点があるのですが、平成4年7月31日までに契約された土地は旧借地法が適用されるので、現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しています。そのため不動産広告等では多くの場合、両者の違いを明記しています。

専門的なことになりますので、当地に宅地建物取引業協会はありませんか？
そこには、法律相談や苦情相談所がある筈ですので、一度　相談をしてみてはどうでしょうか。